Sektor budowlany w Chorwacji od kilku lat przeżywa intensywny wzrost i jest jednym z kluczowych elementów napędzających gospodarkę kraju, odpowiadając za około 10% PKB. W ostatnich latach inwestycje w budownictwo mieszkaniowe, infrastrukturę i turystykę przyczyniły się do dynamicznego wzrostu rynku, napędzanego przez fundusze unijne oraz prywatny kapitał. Jednak rozwój ten hamowany jest przez bariery administracyjne, niedobór siły roboczej i problem nielegalnej zabudowy. Pomimo tych wyzwań, Chorwacja oferuje zagranicznym inwestorom liczne możliwości, zwłaszcza w segmencie budownictwa ekologicznego, cyfryzacji procesów budowlanych oraz rozwoju nowoczesnej infrastruktury.
Silny rozwój budownictwa w Chorwacji – fakty i liczby
- 11.823 pozwolenia budowlane wydane w 2024 roku – wzrost o 2,2% w stosunku do poprzedniego roku.
- 7,54 miliarda euro wartości inwestycji – o 7,5% więcej niż w 2023 roku.
- 20.405 nowych mieszkań w budowie – wzrost o 8,5%.
- Znaczny rozwój infrastruktury – modernizacja dróg, kolei i przestrzeni miejskich finansowana z funduszy UE.
- Cyfryzacja procesów budowlanych – kluczowy obszar, w którym Chorwacja ma jeszcze wiele do nadrobienia.
Wzrost inwestycji w infrastrukturę i budownictwo mieszkaniowe
Zdecydowana większość nowych pozwoleń budowlanych dotyczy budynków mieszkalnych, hoteli i kompleksów turystycznych. W 2024 roku 87,1% wydanych pozwoleń dotyczyło budynków, podczas gdy 12,9% obejmowało infrastrukturę, taką jak drogi, mosty i rurociągi. Wzrost zainteresowania inwestycjami infrastrukturalnymi jest związany z funduszami unijnymi oraz koniecznością odbudowy po trzęsieniach ziemi w regionie Zagrzebia i Banoviny.
Turystyka nadal odgrywa kluczową rolę w kształtowaniu rynku budowlanego w Chorwacji. Wiele nowych inwestycji dotyczy rozbudowy hoteli, apartamentów na wynajem oraz infrastruktury turystycznej. W regionach nadmorskich, takich jak Istria czy Dalmacja, rośnie liczba projektów premium, które przyciągają międzynarodowy kapitał.
Nielegalna zabudowa – problem i szansa dla inwestorów
Nielegalna zabudowa jest jednym z głównych problemów urbanistycznych w Chorwacji, szczególnie w regionach turystycznych. W 2025 roku w regionie Istrii usunięto ponad 120 budynków, z czego 80 zostało dobrowolnie rozebranych przez właścicieli, a 40 na polecenie inspekcji budowlanej. Wiele nieruchomości powstało na terenach chronionych lub bez wymaganych pozwoleń, co prowadzi do strat ekonomicznych oraz chaosu urbanistycznego.
Wprowadzenie surowszych regulacji i skuteczniejsze egzekwowanie prawa tworzą nowe możliwości dla inwestorów zainteresowanych legalizacją i adaptacją tych nieruchomości. Władze samorządowe oferują ulgi i preferencyjne warunki dla przedsiębiorców gotowych do współpracy przy przekształcaniu nielegalnej zabudowy w legalne inwestycje zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego.
Niedobór siły roboczej a potrzeba inwestycji
Brak wykwalifikowanej siły roboczej to kolejny istotny problem chorwackiego budownictwa. W ciągu ostatnich lat ponad 50.000 pracowników budowlanych opuściło kraj, co doprowadziło do wzrostu kosztów pracy i opóźnień w realizacji projektów. W odpowiedzi na ten problem rząd uprościł procedury zatrudniania zagranicznych pracowników, co zaowocowało wzrostem liczby zatrudnionych w budownictwie osób z Bośni i Hercegowiny, Serbii oraz Nepalu. Trwają również prace nad reformą edukacji zawodowej, mającą na celu przyciągnięcie młodych ludzi do branży budowlanej. Paradoks polega na tym, że ceny nieruchomości wciąż rosną, ale powód jest prosty: budujemy za mało! W 2007 roku w całej Chorwacji wybudowano 25 600 mieszkań rocznie, podczas gdy w 2023 roku było ich 16 552. Liczby w Zagrzebiu są jeszcze bardziej krytyczne: w 2007 roku wybudowano 8 895 mieszkań, a w 2023 roku tylko 2 945. To ponad trzykrotnie mniej mieszkań! Jak ceny nieruchomości miałyby nie rosnąć, skoro podaż jest tak niska?
Mobilne domy – alternatywa dla klasycznego budownictwa?
Rosnące koszty budowy oraz skomplikowane procedury administracyjne sprawiają, że inwestorzy coraz częściej szukają alternatywnych form zabudowy. Jednym z rozwiązań są mobilne i modułowe domy, które mogą być stosunkowo łatwo instalowane i dostosowywane do potrzeb użytkowników.
Czy można postawić mobilny dom na gruntach rolnych?
Grunty rolne są przeznaczone przede wszystkim na działalność rolniczą i można na nich budować wyłącznie obiekty o przeznaczeniu rolniczym, takie jak: magazyny rolnicze, stajnie, szklarnie, winiarnie, obiekty związane z przetwórstwem rolniczym. Są wyjątki – niektóre lokalne plany zagospodarowania przestrzennego dopuszczają budowę domów mieszkalnych, ale pod określonymi warunkami, np. jeśli działka jest większa niż 20 hektarów. Warto skonsultować się z lokalnym wydziałem urbanistycznym przed zakupem ziemi.
W Chorwacji grunty rolne są przeznaczone głównie na cele rolnicze, ale w niektórych przypadkach możliwe jest postawienie mobilnych domów.
Zgodnie z prawem:
- mobilne domy nie wymagają pozwolenia na budowę, jeśli nie są trwale związane z gruntem,
- jeśli dom zostanie podłączony do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej lub elektrycznej, jest traktowany jako budynek stały i wymaga pozwolenia,
- w niektórych regionach możliwe jest uzyskanie zgody na budowę domów modułowych na działkach rolnych o dużej powierzchni (powyżej 20 ha).
Dlaczego warto zainwestować w Chorwacji?
-
Nowoczesne budownictwo mieszkaniowe – rosnący popyt na apartamenty premium i mieszkania na wynajem.
- Projekty infrastrukturalne – stabilne finansowanie z funduszy UE zapewnia bezpieczne inwestycje.
- Dynamiczny sektor turystyczny – wzrost inwestycji w hotele, apartamenty i luksusowe rezydencje.
- Rewitalizacja miast – modernizacja starych budynków i rozwój nowych dzielnic.
- Automatyzacja i cyfryzacja – możliwość wdrażania nowoczesnych technologii w budownictwie.
Pomimo wyzwań, Chorwacja pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków budowlanych w Europie Południowej. Wzrost liczby inwestycji i pozwoleń budowlanych, duże fundusze unijne oraz rosnący popyt na nieruchomości sprawiają, że Chorwacja staje się coraz atrakcyjniejszym rynkiem.
Chcesz zainwestować? Zrób to z CroBiz. Pomożemy Ci nawiązać kluczowe kontakty, zrozumieć lokalne przepisy, zmaksymalizować zwrot z inwestycji i wiele więcej.